Оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, которая определяется при проведении государственной кадастровой оценки. В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения величины земельного налога, который должен будет платить собственник участка.

Вы получили в наследство недвижимость, или приобрели дом с земельным участком, коттедж, земельный участок либо другой объект капитального строения, и вам нужно узнать кадастровая стоимость объекта недвижимости. Для этого поясним с начало, что такое кадастровая стоимость и для каких целей ее используют. Кадастровую стоимость, часто путают с рыночной стоимостью недвижимости, из практики кадастровая стоимость выше рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости – величина, которую получают расчётным путем, она высчитывается на основе средней стоимости объекта недвижимости и применяется для выкупа недвижимости и земельных участков у государства, расчета арендной ставки, базой для расчета налогов. В соответствии с действующими стандартами РФ, при совершении сделки купли продажи с объектом недвижимости нужно  определить кадастровую стоимость этого объекта.

Кадастровая стоимость земельного участка – это среднерыночная цена, полученная в результате массовой государственной оценки кадастровой стоимости.  Стоимость недвижимости в общей массе напрямую зависит от классификации объектов недвижимости, назначения земельного участка и разрешенного вида использования. Читайте еще: Кадастровый паспорт на квартиру.

Арендная ставка и ежегодный налог за земельный участок или объект капитального строительства, высчитывается путем перемножения  кадастровой стоимости на процентную ставку, завышение кадастровой стоимость как правило банальная ошибка.

Собственникам земельных участков (землепользователям) и недвижимости, для уменьшения платежа требуется заказать оценку рыночной стоимости на дату проведения массовой оценки, и с отчетом об оценке оспорить кадастровую стоимость земельного участка. С целью снижения выкупной стоимости при приватизации земельных участков, арендаторы предварительно могут снизить кадастровую стоимость, и с меньшими затратами получить объект недвижимости (землю, здания, сооружения) в собственность.

Для чего снижать кадастровую стоимость земельного участка, промышленных объектов, объектов капитального строительства — снижаете налог на недвижимость, снижаете арендную плату, снижаете выкупаемую стоимость объекта недвижимости.

Причины подачи для пересмотра кадастровой стоимости — рыночная стоимость больше или равна кадастровой стоимости земли, строений.

На оспаривание результатов кадастровой оценки, может подать любое физическое или юридическое лицо, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость.

Планируя снижение кадастровой стоимости недвижимости, собираем необходимые документы, пишем заявление в комиссию, ждем рассмотрения. Комиссия создается при каждом Росреестре субъекта РФ. При отказе комиссии, оспаривание кадастровой стоимости происходит в суде в установленном порядке. (Заявление подаётся с даты внесения в государственный кадастр, но не позднее 5 лет)

Физическое лицо обращается в суд, минуя комиссию. Компании и организации,  органы гос.власти обязаны обратится в комиссию, и после отказа комиссии, обратится в суд для оспаривания кадастровой стоимостиземельного участка, объекта недвижимости,

У нас, вы получите полноценную консультацию опытных оценщиков. Компания «Март-Оценка» в минимальные сроки подготовит отчет об оценке земельного участка (строений) и поможет оспорить кадастровую стоимость недвижимости, что в свою очередь сэкономит Вам нервы и приличную сумму денежных средств для успешного развития бизнеса.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

В среднем, рыночную стоимость оценивают каждые 3-5 лет. Процедура проводится чаще, если собственник обращается за получением этих услуг не к государственным служащим, а к профессиональным оценщикам частных компаний.

Но как сделать кадастровую оценку земельного участка? Что требуется для этой услуги? Разумеется, без использования документов процесс не обходится. Пакет, в результате, должен включать как данные собственника, так и информацию об объекте недвижимости, включая проводимую на нем деятельность частной компании или собственника, если это не ИЖС с соответствующим зданием.

Следующий этап. На нем нужно узнать и сформировать полный перечень объектов недвижимости, которые подлежат оцениванию. Выбирается оценщик, который будет проводить всю данную деятельность. С ним заключается договор о предоставлении услуги. После определения рыночной стоимости составляется отчет, отправляется на утверждение , а результат вносится под определенным номером в государственный кадастр недвижимости. Об этом можно будет узнать из обязательных уведомлений по почте.

Как определить необходимость оспаривания

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.
Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.

Какие инстанции проводят оценку?

Теперь о том, кто проводит кадастровую оценку земельных участков. Каждые пять лет (или чаще) она определяется территориальными органами Федерального Агентства Кадастра Объектов Недвижимости. Иногда определением может заниматься представитель комиссии по переоценке — государственный оценщик.

Когда требуется узнать рыночную стоимости вне «очереди», чтобы снизить или увеличить данную сумму, эту деятельность могут проводить лица, компании и организации, которые обладают лицензией для предоставления данных услуг.

Необходимые документы

Если говорить о том, какой нужен пакет документов для кадастровой оценки рыночной стоимости земельного участка, то, кроме удостоверения личности, он содержит:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
  • паспорт на землю;
  • бумаги, касательно обременения на деятельность территории.

Из данного перечня должны предоставляться копии документов. Оригиналы, без особого требования государственных инстанций, не выдают.

Оспаривание кадастровой оценки земельного участка

оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Бывают случаи, когда рыночная стоимость недвижимости завышена, чаще всего — как результат халатной деятельности. Собственник может попытаться оспорить установленную цену объекта. Это делается по нескольким определенным причинам:

  • снизить размер государственного налога на земельный участок и имущество организации, установленного комиссией;
  • снизить выкупную стоимость недвижимости;
  • снизить результирующую арендную плату.

Чтобы провести оценку земельного участка для оспаривания установленной стоимости, нужно сперва определить и узнать действующую на данный момент цену. Для этого из Кадастровой Палаты запрашивается справка соответствующего вида. После этого обращаются за услугами независимого оценщика из крупной компании. Тогда его деятельность по оценке объекта будет более весома при пересмотре вопроса.

Следующий этап — оспаривание ставки:

  • комиссия по переоценке;
  • в судебном порядке.

Юристы склоняются ко второму случаю, поскольку комиссия, в результате, предпочитает сохранить прежнюю стоимость, вне зависимости от рыночной цены, установленной компанией. Суд, при решении вопросе оспаривания независим, и, узнав всю информацию по делу, может позволить снизить ее.

В качестве ответчика выступает Кадастровая Палата, Росреестр, и соответствующий орган правительства РФ, от которого пришло утверждение имеющейся оценки. Как независимые третьи лица при разбирательстве выступают соседи, местная администрация, прежние собственники, компании и прочие заинтересованные стороны. Исковое заявление направляется в областной суд.

Документы:

Но что нужно, чтобы обоснованно оспорить установленную государственной комиссией цену? Задача подателя — предоставить следующий перечень документов для оценки земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости:

  • правоустанавливающие земельные документы;
  • отчет независимого оценщика, где указанная рыночная цена отличается от прежнего результата;
  • экспертиза отчета независимого оценщика комиссией;
  • информация о наличии недостоверных сведений в кадастровой оценке;
  • кадастровая справка со стоимостью недвижимости.

Ко всему этому прилагается госпошлина в размере 2000 рублей для организаций и юридических лиц. Для рядовых граждан она снижена — 300 рублей.

Способы снижения кадастровой стоимости

оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

В соответствии с законодательством существует два способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости. Тем не менее, рассмотрим поподробнее указанные процедуры изменения стоимости земли.

Уменьшение стоимости в комиссии:

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.

С 2015 года для организаций ввели обязательной такую процедуру в комиссию перед обращением в суд. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право. Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадаст.оценке (чаще всего это касается строений, сооружений нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный) ;
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадаст.оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.

Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.

Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии)

Уменьшение стоимости в суде:

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет.

С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки.

Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
  • в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и пр.).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.
К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

  • государственная пошлина в размере 2 000 рублей — для организаций, 300 руб. — для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
  • копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды (если не в собственности))
  • копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате). Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией
  • заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи. Заключение представляется в письменном и в электронном виде;
  • справку о кадастровой стоимость недвижимости;
  • данные о недостоверных сведениях, использованных в ходе кадастровой оценке (при обжаловании по основанию недостоверных данных оценки);
  • почтовые квитанции об отправлении заявления в комиссию и копия ее решения. Это обязательно для юрлиц;
  • другие процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и пр.).

Обжалование кадастровой стоимости земельного участка

оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость – это величина ценности участка земли при непосредственном его использовании. От кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, исчисление арендной платы, цена участка при выкупе его из собственности муниципалитета или государства.

Земельное законодательство предусматривает обязательную оценку каждого земельного участка. Во многих случаях кадастровая стоимость земли многократно увеличена по отношению к рыночной стоимости . С этим фактом столкнулись многие владельцы участков. Они напрямую заинтересованы в снижении кадастровой стоимости для объективного начисления указанных выше выплат. Российское законодательство настаивает, чтобы была проведена оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости. Читайте еще: Снятие с ГКУ объекта недвижимости.

то, безусловно, хлопотная и затратная процедура. Но все окупится, когда уменьшатся налоговые выплаты в соответствии с исправленной кадастровой стоимостью. Даже если владелец не ставит существующую кадастровую цену в налоговой декларации, то инспекция, имея доступ к Росеестру, выяснит ее и перечислит налог за землю в соответствии с установленными  показателями.

Причины несоответствия рыночной и государственной оценки земли:

  • Неправильное определение участка земли по типу его использования. Стоимость разных по типу применения земельных наделов может отличаться в несколько раз.
  • Может быть искажена информация при оценке, так как специалист опирается при оценке на открытые источники(СМИ, интернет – базы), а не на реальную стоимость объекта. Чем дороже продаются рядом лежащие наделы, тем выше будет стоимость оцениваемого участка. Цены на рынке могут меняться, это отражается в открытых источниках. Но после утвержденной оценки стоимость не изменится.
  • Не учитывается индивидуальные особенности участка – месторасположение, высота грунтовых вод, близость к транспортным магистралям, ЛЭП, к иным коммуникациям и т.д.
  • Сложности оформления права собственности.

Взять во внимание все нюансы сложно и нереально, когда проводится глобальная оценка земли в государственных масштабах.

Поделитесь статьей в соц. сетях:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *