Налог при продаже квартиры, дома

Налог при продаже квартиры

В соответствии с налоговым законодательством России любой доход физического или юридического лица подлежит налогообложению. Однако в зависимости от имущества (квартира, автомобиль, дом или гараж), от продажи которого был получен доход, сроков владения и его стоимости налогоплательщики имеют возможность исключить обязанность по уплате такого налога, либо значительно уменьшить его размер за счет имущественных налоговых вычетов.

Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог и правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

  • Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
  • Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости) — то платить ничего не надо.

Налог с продажи квартиры

Налог при продаже квартиры

В случае продажи квартиры бывший собственник должен помнить о необходимости уплаты налога. Поскольку в п. 5 ч.1 ст.208 НК РФ под источником дохода понимаются, в том числе и доходы от продажи недвижимого имущества, которое находится в РФ, а  положения ст. 209 НК РФ признают объектом налогообложения доходы, которые получены от источников в РФ и за её пределами. Таким образом, при продаже квартиры продавец получает доход в сумме стоимости объекта недвижимости. В случае, если продавцом является физическое лицо, то налоговая ставка определяется в соответствии с общими требованиями для налогов на доходы всех физических лиц. Читайте еще: Кадастровый паспорт на дом: как получить.

Вместе с тем закон прямо предусматривает группу доходов, не подлежащих налогообложению (ст. 217 НК РФ). Поэтому для того, чтобы проанализировать возможность освобождения от налога с продажи недвижимости следует определить срок нахождения квартиры в собственности и выяснить её стоимость при продаже.

В соответствие с п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложение доходы, полученные от реализации квартиры, принадлежавшей на праве собственности продавцу три и более года. Таким образом, срок владения квартиры имеет существенное значение.

Именно поэтому те граждане, которые инвестируют свободные денежные средства  в приобретение жилья на этапе строительства или готового жилья, продают их лишь по истечении 3 лет!

В случае, если квартира находилась в собственности менее 3 лет, то избежать уплаты НДФЛ или существенно его уменьшить можно применив имущественный налоговый вычет, который установлен п. 1 ч.1 ст. 220 НК. При этом следует обратить внимание на то, что использовать можно на выбор два способа:

  • получение непосредственно имущественного вычета (п. 1 ч. 2 ст. 220 НК);
  • уменьшение полученных доходов на сумму расходов по покупке данной квартиры (п.2 ч. 2 ст. 220 НК).

Необходимо обратить внимание, что имущественным налоговым вычетом можно воспользоваться лишь в пределах 1 000 000 рублей от тех доходов, которые получены в налоговый период и связаны непосредственно с продажей квартиры. Так, если реализуемая квартира или комната общей стоимостью до 1 000 000 рублей, то от уплаты налога на доход ФЛ продавец освобождается.

Примеры:

Вопрос :  Квартира приобретена в феврале 2011, а продана в марте 2014 г. Необходимо ли платить НДФЛ?

Ответ:  Нет, поскольку прошло 3 года с момента покупки. Срок 36 месяцев рассчитывается с момента приобретения квартиры по дату продажи, при этом независимо от календарного года.

Вопрос :  Квартира приобретена в сентябре 2013 г. за 3 000 000 рублей, а продана в январе 2014 г. за 3 500 000 рублей. Необходимо ли платить НДФЛ и в каком размере?

Ответ:  Да, платить НДФЛ необходимо, поскольку не прошло 3 года. В данном случае необходимо воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета. В случае если квартира была приобретена за 3 000 000 рублей и это официально подтверждено, то следует воспользоваться способом «доходы-расходы». Таким образом, за налоговый период следует оплатить (3 500 000 – 3 000 000)*13%=65 000 рублей (размер НДФЛ)

Расчет НДФЛ при продаже квартиры

Рассчитать сумму подоходного налога можно двумя способами. Из них вы выбираете самый выгодный – обычные 13% или «доходы минус расходы». Второй вариант выгоден, когда вы покупаете квартиру дороже, чем продаете. Но во всех случаях вам нужно заполнить форму 3-НДФЛ за тот период, когда покупали и продали недвижимость. Но если вы в свое время просрочили сдачу декларации, то вам начислят штраф 20% и пени за каждый месяц просрочки.

1 января 2018 год прошло 2 года после внесения серьезных изменений в НК РФ. Если вы не хотите платить налог с продажи своего дома и попадаете под категорию освобожденных от налога – подождите еще 1 год. По закону, не платят подоходный налог с продаж граждане РФ, владеющие недвижимостью более 3 лет и:

  • прошедшие приватизацию;
  • получившие недвижимость в дар от очень близких родственников, в наследство;
  • заключившие соглашение пожизненного содержания с иждевением (не путайте с рентой!).

Пример расчета 13%:

  • Вы в 2016 году стали собственником жилья. Сдали декларацию. Заплатили налоги, согласно действующему на тот момент законодательству.
  • В 2018 году продаете эту недвижимость за 4 млн. руб.
  • Это составит 520 тыс. руб.
  • 4000000 – 520000 = 3999480 руб. – ваша прибыль.

Например:

  • Зимой 2018 года вы продали квартиру стоимостью 4 млн. руб., рассчитали подоходный налог – 520 тыс. руб., а в марте купили домик с участком земли в деревне за 3 млн. руб.
  • Вам вернут 390 тыс. руб.
  • Получается, что вы купили дом за 2610000 руб.
  • Следовательно, у вас в процессе продажи и покупки жилья, после вычета подоходного налога (13%) и возврата по налоговому вычету (13%) осталось денег в размере 1389480 руб.

«Доходы минус расходы». Этим методом тоже можно считать, если у вас есть документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости. Тогда вы заплатите налог с разницы в цене.

Стандартный вычет, сейчас это – 1 млн. руб., применяется к тем собственникам, которые через 3 года владения попадут в категорию льготников, но хотят продать до этого времени.

Важно знать, что вы сами должны выбрать способ исчисления налога и вычета. В ФНС не имеют право решать за вас. Если вы не заявите свою волю, то налоговики выберут самый высокий налог.

Если вам не нужно очень срочно продать свою квартиру, то дождитесь, когда пройдет 3 года, и вы сможете воспользоваться правами льготной категории. Если вы не относитесь к ним, то право не платить налог с продажи недвижимого имущества наступит через 5 лет владения.

Оформляйте документы правильно, заранее посчитайте, какой вид налога вам выгоднее всего выбрать. Сдавайте декларацию вовремя, чтобы не платить штрафы и пени.

Как получить вычет

В отличие от ипотечного вычета, который возвращается только однажды, налоговый вычет при покупке машины и недвижимости можно каждый год. Деньги вам будут возвращать, если вы до этого платили в казну.

То есть, если каждый год продаете и покупаете недвижимость, автотранспорт, при этом сдаете декларацию, то возвращаете часть денег обратно. Но если вы занимаетесь таким бизнесом дольше 3 лет без основательных причин, то вам придется создавать ИП. В этом случае условия налогообложения уже будут другие.

Срок владения недвижимостью

Налог при продаже квартиры

Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто. Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:

  • наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя);
  • жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).

Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен. Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей. Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.

Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.

Формула расчета представлена ниже.

  • Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
  • Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.

Налог с продажи дома или гаража

Налог при продаже квартиры

Продажа дома, гаража и иного недвижимого имущества аналогично с продажей квартиры в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ является источником дохода. Следует отметить, что все доходы, полученные физическими лицами, облагаются налогом в размерах, установленных ст. 224 НК, в частности в рассматриваемом случае – 13 %.

Налоговое законодательство имеет ряд исключений, которые освобождают налогоплательщиков от уплаты налогов. Так, при продаже дома или гаража продавец — физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ч. 1 ст. 217 НК в случае, если данная недвижимость принадлежала на праве собственности 3 и более года.

В случае, если положения ст. 217 НК применить не представляется возможным (дом, гараж находились в собственности продавца менее 3 лет) следует воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, закрепленными в ст. 220 НК РФ. Законодатель предлагает воспользоваться одним из двух способов:

  • получение вычета в размере доходов до 1 000 000 рублей, полученных при продаже дома, находившегося в собственности до 3 лет;
  • уменьшение размера доходов от продажи дома на сумму фактических расходов, произведенных в связи с его приобретением.

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей. С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

  • даты вступления в наследство (смерти наследодателя)
  • даты регистрации собственности (при дарении).

никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимых по стоимости продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы, поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2015г. и продает унаследованную квартиру в 2016г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2014 году, но дочь в 2015 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 — 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Когда и куда платить налоги?

Налог при продаже квартиры

Порядок уплаты, размеры, сроки и иные особенности налога на доходы физических лиц, которым по своей сути является доход, который получен от реализации имущества, закреплены в гл. 23 НКРФ. Поэтому к ним применяются общий порядок по исчислению и уплате, который установлен для НДФЛ.

В соответствии с  п. 2 ч. 1 ст. 228 НК РФ прямо закреплена обязанность физических лиц, которые продали имущество в налоговом периоде, по исчислению и уплате налогов. При этом суммы налога рассчитываются самостоятельно налогоплательщиками.

Подавать налоговую декларацию с произведенными расчетами следует до 30 апреля следующего года.

Так, если налоговым периодом является 2013 год, то декларацию следует подать до 30.04.2014 г. Вместе с тем, ч. 6 ст. 227 НК РФ устанавливает обязанность налогоплательщика уплатить налог в соответствующий бюджет не позднее 15 июля года следующего за отчетным. Налог с продажи имущества уплачивается по месту учета налогоплательщика, т.е. в отделении Налоговой инспекции по месту регистрации.

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ. Читайте еще: Расторжение договора купли-продажи квартиры.

  • Срок для декларации — в следующем после продажи/покупки квартиры году — до 30 апреля.
  • Срок перечисления налога — если есть налог к уплате, перечислить до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 — 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного.

Код дохода:

  • 1510 — договорная сумма продажи квартиры, дома
  • 1511 — договорная сумма доли квартиры, дома

Код расхода/вычета

  • 901 — если имущественные вычет в 1 млн. руб.
  • 903 — если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

  • Копию свидетельства о собственности на проданную недвижимость (должно оставаться у продавца, хотя и аннулируется).
  • Копия договора купли-продажи с покупателем (налогоплательщик-продавец), акт приемки-передачи.
  • Копии документов, подтверждающих оплату (акт приемки-передачи, фразы «все денежные средства получены в полном объеме» для договора между физ. лицами достаточно, если договор с предприятием или ИП, требуются чеки или платежные поручения).
  • Если нужны документы, подтверждающие расходы (договор купли-продажи, акт приемки-передачи при покупке этой квартиры и документы, подтверждающие оплату).
  • Договор дарения (если продается подаренная квартира).
  • Кадастровый паспорт (если было дарение или наследование или если договорная цена сильно занижена).
  • Копию паспорта.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *