Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры

Узаконивание перепланировки квартиры – это важный и неотъемлемый процесс, игнорирование которого может привести к финансовым проблемам, а также к невозможности последующей продажи. Существует несколько определенная последовательность действий, соблюдение которых упрощает процесс узаконивания проведенного ремонта с изменением конфигурации жилплощади.

Узаконить перепланировку квартиры самостоятельно не столько сложно, сколько долго. Но сделать это все равно придется — в противном случае органы власти потребуют придать помещению его первоначальный вид.

Нередки случаи, когда владельцы квартир с целью повышения функциональности и комфортабельности жилища изменяют первоначальную планировку, не согласовав свои намерения с контролирующими инстанциями. Читайте ещё: Временная прописка: чем она опасна.

Вроде ничего нет зазорного в том, чтобы развернуть унитаз на девяносто градусов или переместить ванну в другой угол ванной комнаты, но и об этих незначительных изменениях также необходимо сообщить в компетентные государственные органы, которые зафиксируют эти новшества в интерьере и внесут сведения о них в техническую документацию. Законодательство РФ гласит о том, что любые изменения в конфигурации помещения нужно предварительно согласовать с муниципалитетом и после завершения ремонта узаконить перепланировку.

Перепланировка без согласования: последствия 

Как узаконить перепланировку квартиры

В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ перепланировка квартиры требует предварительного согласования с органом власти, коим в данном случае является территориальная жилищная инспекция.

Излишняя самостоятельность в этом деле наказуема. За самовольную перепланировку жилого помещения его собственник понесет ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, то есть заплатит штраф от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, он получит предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние, последствия неисполнения которого гораздо серьезнее — есть шанс лишиться жилья.

Однако не все так плохо. Закон, а именно ст. 29 ЖК РФ, допускает узаконивание перепланировок постфактум, то есть уже после того, как выполнены все работы по переустройству. Для этого достаточно соблюдения 2 условий:

  • отсутствия нарушений санитарных и строительных норм;
  • соблюдения интересов всех заинтересованных лиц (в 1-ю очередь жильцов соседних квартир). 

Как узаконить перепланировку в квартире

Как узаконить перепланировку квартиры

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

  1. Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
  2. Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться:

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

  • техпаспорт квартиры
  • поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Подготовка документации:

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

  • написать заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
  • дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
  • документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
  • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
  • если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
  • решения с заключением компетентных инстанций;
  • технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Что относится к перепланировке

В статье 25 Жилищного кодекса РФ определяется понятие перепланировки и переустройства жилого помещения, а также список тех видов работ, которые не нуждаются в предварительном согласовании с государственными органами и получении специального разрешения на их проведение. Согласно данной статье ЖК РФ:

  • перепланировка – это строительно-ремонтные работы, направленные на изменение конфигурации помещения, с последующим внесением сведений о них в технический план и паспорт объекта недвижимости;
  • переустройство – изменение месторасположения инженерных сетей и оборудования, полная их замена на новое современное оснащение, перенос, частичная или полная замена коммуникаций и т.д.

Между этими двумя понятиями существует очень тонкая грань, которая практически невидима для человека, не сведущего в этих вопросах, поэтому для определения вида ремонтных работ необходимо обратиться к специалисту, поскольку от этого будет зависеть дальнейшее развитие событий. В большинстве случаев перепланировка совмещается с элементами переустройства, поэтому эти два понятия редко разделяют. Существенным отличием между ними является то, что при переустройстве не всегда нужно согласовывать свои действия с компетентными органами, а вот перепланировка подлежит обязательному согласованию и получению официального разрешения на нее.

Без согласования и специального разрешения можно в квартире самостоятельно проводить следующие работы:

  • косметический ремонт (красить стены, клеить обои, заменять половое покрытие, устанавливать натяжные потолки, класть плитку и т.д.);
  • демонтаж встроенной мебели при условии, что она не отмечена в техническом плане помещения;
  • установка системы кондиционирования, установка спутниковой антенны;
  • перемещение электрической плиты в пределах кухни;
  • замена оконных и дверных блоков (если наружная сторона имеет тот же цвет, что и заменяемые блоки);
  • замена ванны душевой кабиной и наоборот;
  • замена инженерно-технического оборудования на более новое и современное, которое имеет такие же габариты, что и старое.

Переустройством считаются такие работы:

  • полная или частичная разборка ненесущих перегородок и стен;
  • создание дополнительных дверных или оконных проемов в межкомнатных перегородках, которые не являются несущими;
  • ликвидация дверных и оконных проемов в несущих конструкциях и перегородках;
  • установка новых дополнительных перегородок из легкого материала, который не дает существенную дополнительную нагрузку на межэтажное перекрытие и основные несущие конструкции;
  • изменение декоративных элементов фасада (изменение рисунка);
  • перенос сантехнического оборудования в пределах санузла;
  • смена месторасположения газовых сетей и отопительного оборудования.

С чего начать оформление

Для узаконения перепланировки квартиры необходимо для начала ознакомиться с особенностями данной процедуры и подготовить полный пакет необходимых документов. Сбор документов следует начать из тех, которые имеются у собственника квартиры на руках:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • паспорт гражданина;
  • техническая документация.

Все документы должны быть в надлежащем виде и актуальны на конкретную дату. Если каких-то бумаг у владельца квартиры нет, их нужно заказать или перевыпустить и только потом уже приниматься за подготовку остальных недостающих документов.

Если во время перепланировки были проведены существенные изменения, может понадобиться проект, без которого узаконить совершенные действия ни административным путем, ни через судебные органы не удастся. После того, как все документы будут готовы, владельцу квартиры (нанимателю) или его представителю нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации, где собственно и составят новый технический план и выдадут обновленный техпаспорт на объект недвижимого имущества, в котором уже будут внесены и зафиксированы все произведенные изменения при перепланировке.

После того, как будет готов новый техпаспорт квартиры, ее собственник должен обратиться с соответствующим заявлением в региональную Жилищную инспекцию, которая в течение месяца-полтора примет решение об узаконении проведенной перепланировки или об отказе в ходатайстве заявителя.

Зачем нужно узаконивание перепланировки

Как узаконить перепланировку квартиры

В первую очередь узаконивание перепланировки необходимо собственнику для того, чтобы не являться нарушителем.

Некоторые собственники игнорируют эти действия в течение длительного времени, а впоследствии сталкиваются с дополнительными проблемами:

  • обнаружение факта перепланировки коммунальными службами (при регулярной проверке исправности газового оборудования, пожарной безопасности или проверки счетчиков на воду и электроэнергию);
  • невозможность совершения любых сделок с недвижимостью (продажа квартиры получение актуального техпаспорта и документов на недвижимость – они не будут соответствовать реальному плану, который не узаконен);
  • жалобы соседей если перепланировка затрагивает их интересы.

Любое нарушение карается по закону, а также возможно будет вынесено решение суда о необходимости восстановления прежнего вида, что характерно крупными финансовыми затратами и объемным трудом.

Главные условия действий

Основными условиями перепланировки является соблюдение законодательных норм, а именно:

  • запрещается сносить перегородки между двумя соседними квартирами с целью объединения двух видов недвижимости в одно целое;
  • запрещается подключение центральных водопроводных систем к индивидуальному отоплению пола;
  • запрещается перенос радиаторов отопления на балконы и лоджии;
  • запрещается полная ликвидация несущих конструкций;
  • запрещено располагать инженерные коммуникации (сантехническое оборудование, газовые плиты) в жилой зоне или на площади, которая соответствует жилой территории для соседей снизу.

Кроме этого, существует ряд действий, которые запрещены к проведению, однако имеют исключения, поэтому не относятся к абсолютным.

Как согласовать перепланировку

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно подать следующий перечень документов в компетентный орган (название уточняйте в МФЦ или управляющей компании):

  1. Заявление.
  2. Документы на квартиру (можно не предоставлять, если право на жильё зафиксировано в Росреестре).
  3. Проект перепланировки.
  4. Технический паспорт квартиры.
  5. Письменное согласие всех членов семьи, если люди проживают в квартире по договору социального найма.
  6. Заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки, если квартира находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.

Документы можно подать самостоятельно, в том числе через МФЦ, или обратиться в организацию, которая занимается согласованием перепланировок.

Компетентный орган обязан принять решение в течение 45 дней с момента подачи документов. Если документы подавались через МФЦ, то с момента передачи документов в компетентный орган. Через три рабочих дня после принятия решение должно быть передано или отправлено заявителю.

Отказ в перепланировке должен быть письменно обоснован, его можно обжаловать в суде. Если же получите согласие, можно приступать к ремонту. По его завершении специальная приёмочная комиссия должна зафиксировать, что выполненные работы соответствуют заявленному плану.

Сколько стоит узаконивание

Невозможно дать однозначный ответ на вопрос о стоимости процедуры узаконения перепланировки, поскольку каждый конкретный случай – индивидуальный и имеет свои характерные особенности. Стоит отметить, что при глобальных изменениях в конфигурации квартиры, то есть когда задействовались несущие конструкции и стены, стоимость перепланировки квартиры будет ощутимо выше, нежели при незначительных переделках, поскольку в первом случае потребуется также специальные разрешения многочисленных контролирующих инстанций (БТИ, проектирующая организация, МЧС, санитарно-эпидемиологическая служба, служба пожарной безопасности, Роспотребнадзор и др.).

При расчете стоимости узаконивания перепланировки стоит учитывать следующие статьи расходов:

  • услуги БТИ;
  • изготовление новой технической документации;
  • получение специального разрешения в разных инстанциях;
  • создание проектной документации;
  • судебные издержки (составление искового заявления, уплата государственной пошлины и т.д.);
  • консультация юриста;
  • штрафные санкции (при самовольно проведенной перепланировке) и др.

Согласование проведенной перепланировки обойдется от 5 до 10 тысяч в зависимости от метода узаконения (через судебные органы или Жилищную инспекцию). Но это цифры только приблизительные и могут сильно варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств и региона, в котором находится квартира с перепланировкой. Также необходимо учитывать при расчете стоимости и расходы на получение разрешения в государственных инстанциях (от 10 до 20 тысяч рублей) и разработку проектной документации (от 30 до 90 тысяч рублей). В процессе могут возникнуть дополнительные расходы, которые могут быть не учтены в самом начале.

Учитывая то, что в зависимости от различных факторов стоимость процедуры узаконения может сильно колебаться, то можно лишь примерно подсчитать усредненный показатель при оформлении перепланировки средней сложности. Цена вопроса в данном случае составляет около 150 тысяч рублей.

Процесс оформления перепланировки

Как узаконить перепланировку квартиры

Узаконить самовольную перепланировку можно двумя методами:

  • административным (путем обращения в БТИ и Жилищную инспекцию);
  • судебным (подача искового заявления в суд).

Прежде чем обращаться в одну из этих инстанций, нужно понимать, что:

  • узаконивание перепланировки можно лишь в том случае, когда будет заключение контролирующих органов о том, что при переустройстве не были нарушены нормы СНиПов, СаНПиНов и других нормативно-законодательных актов;
  • оформить перепланировку не удастся без уплаты штрафа за самовольное изменение конфигурации помещения.

Куда обращаться:

Процедура оформления уже сделанной перепланировки состоит из нескольких этапов. На каждом из них необходимо посетить разные инстанции, которые собственно и занимаются оформлением и легализацией перепланировок.

Процесс узаконивания переделки состоит из следующих этапов (пошаговая инструкция):

  1. Этап сбора и подготовки документов. На данном этапе следует проверить наличие документов дома, отметить отсутствующие и обратиться в соответствующие государственные исполнительные органы для получения недостающих в списке бумаг.
  2. Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Собственник квартиры на данном этапе с пакетом собранных документов обращается в местное БТИ, после чего уполномоченный сотрудник данной организации выезжает по указанному адресу для осуществления замеров с последующим внесением произведенных изменений в техническую документацию, пометив их красными линиями.
  3. Обращение в региональную Жилищную инспекцию. При визите в Жилинспекцию следует предоставить весь пакет документов и технический паспорт на квартиру с внесенными в нее красным цветом изменениями. Законом дается 45 календарных дней, чтобы уполномоченные сотрудники Жилищной инспекции смогли рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.
  4. Обращение в территориальный орган Росреестра. В случае, когда Жилинспекция одобрила внесенные изменения в планировку квартиры и выдала официальное разрешение, с ним необходимо обратиться в органы Росреестра для получения нового кадастрового паспорта на объект недвижимости. Также внесенные изменения нужно регистрировать ЕГРП, если в процессе перепланировки произошло изменение общей площади объекта.

В случае, когда изменения уже отображены в плане квартиры, то узаконить уже сделанную перепланировку можно будет только в судебном порядке. Речь идет о тех ситуациях, когда Жилищная инспекция выдает отрицательное решение и не одобряет внесенные изменения, которые отмечены красным цветом в технических документах квартиры. Читайте ещё: Незаконная перепланировка квартиры.

Отказ Жилинспекции может последовать в случае, когда были осуществлены следующие виды работ:

  • вынос элементов отопительной системы на лоджию или балкон;
  • изменение структуры пола, в результате чего существенно возросла нагрузка на несущие конструкции и перекрытие;
  • уменьшение жилплощади или увеличение площади санузла, коридора или кухни за счет площади жилых комнат;
  • создание препятствий при доступе к инженерно-техническому оснащению и другие переделки, которые запрещены законом или не соответствуют установленным нормам и требованиям безопасности.

Дело можно и не доводить до судебных разбирательств, если своевременно уплатить штраф, ликвидировать очевидные нарушения законодательных норм и подать повторно ходатайство в Жилищную инспекцию об узаконении проведенной перепланировки. Если же явных нарушений и отклонений от действующих норм и правил нет, а сотрудники Жилинспекции все продолжают стоять на своем, есть смысл обратиться в судебные инстанции с теми же документами, жалобой на сотрудников Жилинспекции и исковым заявлением, содержащим просьбу утвердить осуществленную перепланировку квартиры. Важно понимать, что при рассмотрении дела нужно хорошо постараться и доказать, что осуществленные работы абсолютно безопасны и проведены в соответствии со всеми нормативами и требованиями российского законодательства.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *