Как продавать квартиру после вступления в наследство

когда лучше продавать квартиру

Для реализации квартиры, доставшейся по наследству, для начала нужно позаботиться об официальном вступлении в права наследования, и уже затем начинать оформлять право собственности на недвижимость. Лишь при выполнении упомянутых процедур можно переходить к процессу поиска потенциального покупателя и попутному сбору необходимой документации.

Как продать квартиру после вступления в наследство?

когда лучше продавать квартиру

Перед тем, как продавать квартиру, надо убедиться в том, что все необходимые документы на руках.

Для продажи нужно будет взять:

  • Справку из ЖЭКа о том, что задолженности отсутствуют.
  • Выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие арестов и обременений по объекту. Но действуют такие выписки только в день получения.
  • Паспорта на квартиру, технический и кадастровый.

Подтверждение имущественных прав, либо свидетельство о регистрации прав собственности. Последний документ легко получить, обратившись к представителям Федеральной службы по государственной регистрации. Читайте ещё: Как сэкономить семейный бюджет.

Иногда не обойтись без договора по покупке или продажи, на который оформлена госрегистрация. И согласия супруга\супруги на отчуждение объекта.

В других ситуациях требуют наличие официального отказа от квартиры других претендентов. Тогда покупатели сами не будут волноваться по поводу своей покупки.

Собранный пакет с документами передаётся только в руки нотариусу. Он тщательно проверяет их. Затем формирует запрос в виде выписки регистрационного типа.

В эту выписку вносятся все данные, сохраняющие актуальность на текущий момент. Для получения оригиналов документов обращаются в БТИ. Нотариусы отвечают за выдачу оригинала свидетельства о праве собственности.

Согласно закону собственность переходит к приемнику в день кончины наследодателя. Даже если он ещё не полностью оформил наследство (не получил свидетельства) или не зарегистрировал приобретённое право в Росреестре, тем не менее, он уже является собственником. Ведь кто-то должен оплачивать коммунальные услуги, налоги и другие платежи во время прохождения всех наследственных процедур, которые могут затянуться на полгода или даже больше?

Однако фактически распоряжаться этой недвижимостью (продавать, дарить и т.п.) новоиспечённый хозяин сможет только после полного оформления своего права собственника. Иначе сделка не будет проведена в регистрационном органе, более того, даже документы не будут приняты. В подобном случае наследник будет рассматриваться как неуполномоченный продавец.

Иногда объекты недвижимости пребывают под залогом, соответственно, данное бремя передается преемнику. В такой ситуации, пока залогодержатель (как правило, это банковские учреждения по кредитным соглашениям) не предоставит согласие в письменном виде на продажу, любые действия продавца будут считаться незаконными. Следовательно, чтобы продажа квартиры наследником стала возможной, необходимо:

  • получить необходимое свидетельство о наследстве;
  • внести данную недвижимость в кадастровый учет (в случае его отсутствия) либо актуализировать сведения кадастра (внести должные изменения);
  • зарегистрировать в Росреестре право на имущество;
  • при наличии залога погасить ипотеку или получить письменное согласие залогодержателя на подписание договора.

Как правильно вступить в наследство?

Для того, чтобы правильно вступить в наследство, наследники должны обратиться к нотариусу. Ему понадобятся завещание, если таковое имеется, документы, которые подтверждают родство с усопшим, справка о смерти наследодателя, регистрация его последнего места проживания и документы, удостоверяющие право собственности покойного на его имущество.

Если вся документация оформлена согласно букве закона и больше наследников, претендующих на имущество наследодателя, нет, то остается выждать положенные по закону полгода и вступить в свои права. До момента получения на руки свидетельства о праве собственности на наследуемое имущество продать это имущество не представляется возможным.

Не стоит забывать, что существует круг лиц, так называемых обязательных наследников, которые в любом случае должны получить свою часть наследственного имущества. В их число входят дети, не достигшие совершеннолетия, или лица, признанные недееспособными и состоящие на содержании усопшего.

Даже при наличии завещания, в котором указана иная воля наследодателя, они должны получить половину доли, которая положена им по закону. По прошествии шести месяцев, нотариус проверяет документацию и если другие претенденты на наследство не нашлись, то выдается свидетельство о праве наследования.

Имея на руках этот документ, наследник может обращаться в органы, занимающиеся оформлением прав собственности на недвижимое имущество. Если документация, собранная при помощи нотариуса, соответствует нормам законодательства, то вскоре наследник сможет получить документы, подтверждающие его право собственности на унаследованное имущество, а значит – сможет его продать.

Налог при продаже квартиры после наследства

когда лучше продавать квартиру

Большая часть приобретённых в результате наследования объектов недвижимости не превращается в жилье для наследников. Наоборот, последние пытаются продать имущество, которое досталось им по наследству. Причиной такового решения зачастую становятся расхождения между преемниками, потребность в деньгах, наличие иного жилья и т.д. Наследников-продавцов ожидает тяжёлый поиск покупателя, переговоры относительно цены, процедура оформления и многое другое.

Конечно же, приемники размышляют над тем, как продать квартиру после наследства и не платить налог. Тем не менее, им предстоит реализовать установленные государством обязательства в виде налога с приобретённых от сделки доходов. Эти затраты, кроме государственной пошлины за получение наследства, становятся для приемника дополнительным грузом.

Размер данного налога составляет 13% от стоимости реализуемой недвижимости. Его нужно уплатить в налоговой инспекции по месту проживания налогообязанного. При этом для нерезидентов данный налог значительно возрастает и достигает 30%.

Немалое значение имеет правильное составление декларации в соответствии с формой 3-НДФЛ.
Далее необходимо вовремя сдать этот документ в инспекцию (до 30 апреля). За этим следует своевременная уплата (до 15 июля) всей суммы налога (реквизиты банка может предоставить местная ИФНС).

Действующий закон не предполагает предоставления льгот по НДФЛ в ходе продажи недвижимости (включая и социально незащищенные категории населения), а потому налог следует платить всем. Но собственник располагает возможностью уменьшить размер облагаемой суммы либо полностью избавиться от уплаты государственного налога.

Как продать квартиру после наследства и не платить налог?

Во избежание бюрократической суеты (подготовки и подачи в инспекцию деклараций) и довольно большого налога, следует всего лишь подождать 3 года после получения собственности. Если приобретённая по наследству квартира будет во владении приемника в течении 36 месяцев, тогда он избавляется от НДФЛ при её продаже.

Подчеркнём, что с 2016 года требуется уже 5-летний срок владения некоторой жилой площадью для осуществления безналоговой продажи. Но данное нововведение не касается унаследованного жилья.
Следовательно, решение проблемы, как продать квартиру после наследства и не платить налог, довольно простое – требуется подождать 36 месяцев со времени приобретения права собственности на данную недвижимость.

Правила оформления сделки купли-продажи

когда лучше продавать квартиру

Безопаснее всего узаконивать сделку нотариально и у того нотариуса, который занимался его оформлением. В том случае, когда объект недвижимости является долевым, тогда нотариальное удостоверение становится непременным условием обеспечения законности сделки. Эта форма договора избавит покупателя от многих рисков, ведь нотариус будет достаточно проинформирован. Кроме того, на него возлагается проверка законности сделки. В случае дальнейших проблем он может понести персональную ответственность за ошибки своим личным имуществом.

Однако не следует самоустраняться от одного из важнейших этапов купли/продажи, а именно обсуждения условий и подписания договора. В тексте важно отображать исключительно реальные даты и цифры, в особенности касаемо цены.

Не рекомендуется занижение стоимости приобретения, насколько бы трогательными не были просьбы, серьёзными причины и вескими доводы наследника-продавца. Если впоследствии сделка будет объявлена недействительной, можно будет вернуть лишь ту сумму денег, которая указывалась в договоре.
Самый предусмотрительный ход – переговоры со всеми наследниками и прочими заинтересованными лицами, а впоследствии получение от них расписок об отсутствии возражений касаемо будущей купле-продажи. Такого рода согласия не предусматриваются законом, однако гарантируют уверенность покупателя.

В случае притязаний судебного характера со стороны перечисленных лиц, данные документы становятся важными доказательствами против сутяжника. Если во время проверочных мероприятий будут обнаружены подозрительные моменты (к примеру, в поведении продавца или иных лиц, заинтересованных в данной купле/продаже), тогда от такой сделки лучше отказаться.

Как продать квартиру, если наследников несколько?

Если наследников, получивших квартиру (дом) наследодателя, несколько и все согласны это имущество продать, то в договоре купли-продажи должны быть договорены долевые части каждого наследника, ведь согласно им, будет распределяться сумма денежных средств, полученная в результате сделки.

В случае, когда одним из наследников стало лицо недееспособное или не достигшее совершеннолетнего возраста, придется получить письменные разрешения продать недвижимое имущество от его опекунов и попечительских органов. Разрешение выдадут в том случае, если продажа недвижимости не ущемляет интересы такого наследника и не оставит его без места проживания. Долю денежных средств от продажи, положенную такому наследнику, следует переводить на банковский счет, который открывают специально для этого.

Продажа квартиры: риски продавца и покупателя

когда лучше продавать квартиру

Специфика оборота наследственной недвижимости предполагает, что никто не получает абсолютных гарантий. В зоне опасности пребывают все стороны сделки: как приобретатель, так и продавец. Даже последнему может выпасть обязанность:

  • возвращать денежные средства в размере стоимости договора;
  • покрыть затраты на переоборудование, ремонт, а также изменение предназначения проданного жилья, понесённые последним собственником;
  • возместить приобретателю моральный ущерб и убытки иного рода (в случае регрессных требований).

Даже больше, обделенные наследники, после отмены договора купли-продажи, имеют возможность попробовать через суд объявить недостойным наследника-продавца. Если данная попытка будет удачной, тогда он будет лишён каких-либо прав на собственность наследодателя. Иными словами, новый претендент не только урежет его наследственную долю, но и вовсе её отнимет.

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя:

Пожалуй, один из самых рискованных видов сделок на рынке жилья это покупка квартиры после наследства. Она таит в себе много скрытых угроз, которые подчас становятся неожиданным сюрпризом даже для самого продавца.

Поэтому, по возможности, от такой категории недвижимости рекомендуется отказываться. Когда же намерения тверды, следует тщательно подготовиться к ответственному шагу.

Желательно к этому мероприятию привлекать знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать, ниже представленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Инструкция как правильно купить наследственную квартиру

Первое впечатление:

Особенно насторожено следует рассматривать варианты с привлекательными условиями покупки, в частности, по заманчивой стоимости. Часто причиной невысокой цены являются не какие-либо «подводные камни», а желание побыстрее разделить полученное наследство. Благодаря этому стоимость может быть на 5-10% ниже среднерыночной. Но если цена слишком низкая, то есть смысл серьезно задуматься о причинах, по которым наследник желает избавиться от наследства.

Встреча с продавцом:

Для начала следует сверить его личность с паспортом и узнать является ли он хозяином или действует по доверенности. Если дело имеете с представителем, то необходим личный контакт с собственником (желательно, в присутствии свидетелей и в продаваемом помещении). В ходе беседы выяснить:

  • мотивы продажи;
  • историю жилья (как появился первый собственник (приватизация, дол.участие в строительстве МКД), как досталась собственность продавцу и т.п.);
  • имеются ли прописанные лица или иные граждане имеющие право на проживание (отказавшиеся от приватизации, отказополучатели по завещанию, выписавшиеся в связи с уходом в армию, осуждением, выездом за границу и пр.);
  • как получалось свидетельство о наследстве (имелся/отсутствовал судебный спор, имелись ли другие претенденты и какой нотариус (ФИО, адрес нотариата) производил оформление наследственного имущества). *Покупка квартиры по завещанию или по закону риски одни и те же*, тем не менее важно выяснить основание вступления (возможно, это позволить правильно оценить картину в целом и верно оценить перспективу купли-продажи);
  • наличие/отсутствие проблем с жильем в техническом плане (неузаконенная перепланировка (переоборудование), ошибки в документации, в ЕГРП, ГКН и т.п.)
  • вопросы о задолженности по жилищу (коммунальные платежи, энергопоставляющие компании: газ, электричество, вода и пр.);
  • имеются ли обременения (ипотека, наём, аренда и пр.);
  • причины, по которым полномочия на продажу передаются доверенному лицу (если продает не сам собственник);
  • обсудить основные условия договора (цена, срок заключения и пр.);
  • другие вопросы.

Никаких задатков:

До подписания договора не следует заключать предварительных договор, давать задатки или оставлять залоги. Жилище – товар особый, продается медленно и трудно. А покупается на холодную голову и без эмоций. Деньги всегда ликвиднее недвижимости (особенно сейчас) и если сорвется этот вариант, то будет другой.

Документы:

Внимательно изучить, затребованную документацию на жилище:

  • правоустанавливающие документы:
  • свидетельство о наследстве,
  • соглашение о разделе наследственных долей,
  • договоры купли-продажи, дарения, приватизации (подтверждающие права наследодателя) и т.п.;
  • правоподтверждающие документы:
  • свидетельство о госрегистрации собственности (с 15.07.2016 отменено),
  • выписка из госреестра;
  • технические документы:
  • паспорт БТИ,
  • технический план,
  • кадастровый паспорт или выписку из ГКН,
  • постановление об узаконивании перепланировки;
  • заверенное согласие остальных собственников недвижимости, в случае продажи наследниками долей в квартире;
  • расширенная справка о прописанных лицах, справка о составе семьи по месту жительства;
  • расширенную выписку из ЕГР, содержащую историю сделок по объекту;
  • справки из ЖЭУ, ТСЖ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности;
  • справки из психиатрического и наркологического диспансера – чтобы быть уверенным в дееспособности продавца;
  • разрешение опекунского совета, если собственник ребенок или даже если он просто прописан по адресу;
  • и прочие.

В первую очередь разберитесь, когда состоялась передача наследства. Если предание свежо (до 1 года), то риски покупателя реальны.

Неоспоримость результата операции гарантированна, когда преемник владел собственностью продолжительный отрезок времени (от 5 и более лет).

Также стоит обратить внимание на соответствие, полученной от собственника информации, документам, а также на наличие/отсутствие ошибок, противоречий и пр. в самой документации.

Осмотр:

Произвести внимательный осмотр недвижимости на предмет актуальности планировки, целостности коммуникаций и инженерного оборудования (электрощитки, вентиляция и т.п.). По пути можно заглянуть к соседям (особенно внизу) и поинтересоваться нет ли претензий к квартире (на предмет затопления, нарушения норм санитарии, градостроения, содержания жилья и пр.).

Беседа с нотариусом:

Попасть к нотариусу, который производил оформления наследства, на прием и узнать о чистоте наследственного дела, разногласиях и конфликтах между претендентами, судебных спорах (если такие имеются). Обычно нотариусы неохотно будут делиться подобной информацией, но если такой визит будет совершен совместно с самим наследником-продавцом и нотариусу пояснить, что интерес вызван готовящейся куплей-продажей, то общие сведения получить можно (что уже ценно). Кроме того, у нотариуса можно запросить данные об арестах и ограничениях на покупаемое жилое помещение.

Запрос по базам данных:

Проверить наследника-продавца, других наследников и наследодателя на предмет наличия судебных разбирательств и исполнительных производств:

  • на сайте ГАС РФ «Правосудие» (генеральный сайт судов РФ) адрес: https://sudrf.ru, в закладке «поиск по делам и судебным актам»
  • на сайте ФССП РФ (приставы), адрес: http://fssprus.ru, в сервисе «Банк данных исполнительных производств».

Наведение справок:

Через знакомых (если такие связи есть) в территориальных отделах полиции (по месту нахождения наследственного имущества) узнать о проверках о фактам мошенничества, других преступлений в отношении продавца и прочих заинтересованных лиц.

Оформление:

Безопаснее сделку оформлять нотариально и желательно у того же нотариуса, который занимался этим наследством. Если объект недвижимости долевой, то нотариальное удостоверение является обязательным условием законности сделки. Такая форма договора снимет множество рисков, так как нотариус уже в курсе событий. Кроме того, он проверяет законность сделки (то есть ее «юридическую чистоту») и в случае проблем несет персональную ответственность за огрехи своим имуществом.

Но это не повод самоустраниться от такого важного этапа как обсуждение условий и заключение (подписание) договора.

Отражайте в тексте только реальные цифры и даты, особенно это касается цены. Нельзя занижать стоимость покупки, каковы бы не были трогательны просьбы, весомы причины и убедительны доводы продавца. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то рассчитывать можно только на те деньги, размер которых указан в договоре.

Очень предусмотрительным ходом будет встреча со всеми наследниками (если такие имеются) и прочими заинтересованными в судьбе жилья лицами и получение от них расписок об отсутствии претензий и возражений к готовящейся купле-продаже. Такие согласия и одобрения не предусмотрены законом, но пару предложений на клочке бумаги гарантируют столько спокойствия. Так как в случае возникновения судебных притязаний со стороны указанных лиц эти документы превратятся в добротные доказательства против сутяжника.

Если в ходе проводимых проверочных мероприятий будут выявлены хоть какие-то сомнения или подозрительные моменты (в том числе в поведении продавца, других заинтересованных лиц) от покупки лучше тактично отказаться.

Для реализации унаследованного жилья, нужно провести сбор следующего пакета документации

  • Договора купли/продажи жилья;
  • Документов, удостоверяющих лица, участвующие в сделке;
  • Свидетельства о праве на наследственную часть;
  • Свидетельства о государственной регистрации прав на собственность (с Росреестра);
  • Выписки, подготовленной с Единого государственного реестра прав, в качестве документа, подтверждающего отсутствие каких-либо арестов/обременений за квартирой;
  • Кадастрового паспорта/плана жилья (можно заказать в Бюро технической инвентаризации);
  • Справки из ЖЭКа о том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам;
  • Выписки, подготовленной из домовой книги (в подтверждение факта отсутствия прописанных в жилье граждан).

Разрешение супруга или супруги в этом деле не обязательно, поскольку имущество, приобретенное путем наследования, не может относиться к совместно нажитому супругами. До момента совершения подобной сделки, потенциальному покупателю такой недвижимости необходимо разузнать у продавца о наличии вероятных наследников, претендующих на часть наследственного имущества. Если такие лица присутствуют, желательно до начала оформления сделки купли/продажи оформить письменный отказ от них на право наследования.

Законные способы не платить/снизить налог

Освобождение от налога

Избежать бюрократической суеты (оформление и подача деклараций в инспекцию), а также уберечься от налога можно просто выждав 3 года после вступления в собственность.

Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже (спустя 36 месяцев), он полностью освобождается от НДФЛ.

С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется, поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость. Читайте ещё: Проверка счетчиков воды на дому без снятия.

Снижение размера налога

Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей, если стоимость жилья не велика. В отличие от налогоосвобождения не нужно терпеть 3 года, но волокиты с декларациями не миновать.

Процедура «удешевления» налога проста:

  • от базовой цифры (цена продажи объекта) отнимают, так называемый, налоговый вычет (размер 1 млн. руб.)
  • или приобретательские расходы (затраты на вступление в наследство и оформление собственности),
  • а полученный результат умножают на 13 процентов.

Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:

  • либо вычет,
  • либо расходы (по выбору продавца-налогоплательщика).

Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В декларации указывается сумма налога, зависящая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).

Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *